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温州市住建委关于公开征求《温州市业主大会和业主委员会指导规则(草案)》意见的公告
发布日期:2018-07-05 来源:市住建委 字号:[ ]

为进一步规范业主组织建设,根据《温州市物业管理条例》规定,我委起草了《温州市业主大会和业主委员会指导规则(草案)》(征求意见稿),现向社会公开征求意见。公众可以通过以下途径反馈意见:

一、通过电子邮件将意见发送至:565289276@qq.com;

二、通过传真将意见发送至:89987108;

三、通过信函方式将意见寄至:鹿城区府东路561号建设大楼830室,并请在信封上注明“指导规则征求意见”字样。

意见反馈截止时间为2018年8月2日。

附件:

1.温州市业主大会和业主委员会指导规则(草案)(征求意见稿)

2. 关于《温州市业主大会和业主委员会指导规则(草案)》的说明

 

温州市住房和城乡建设委员会

2018年7月2日    

 

 

 

附件1

温州市业主大会和业主委员会指导规则(草案)

(征求意见稿)

 

第一章 总 则

第一条[制定规则的依据]  依据《物权法》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《温州市物业管理条例》等法律法规,制定本规则。

第二条[适用范围] 本市行政区域内业主成立业主大会、选举业主委员会及其活动适用本规则。

第三条[管理原则] 业主大会和业主委员会活动应当遵循业主自治与政府依法监管相结合的原则。

第四条[行政责任] 街道办事处、乡(镇)人民政府指导和监督业主大会、业主委员会的成立及活动。市、县(市、区)物业管理行政主管部门应当予以协助。

第二章 业主

第五条[业主身份]  本规则所称业主,包括:

(一)依法登记取得建筑物专有部分所有权的人;

(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的人;

(三)因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的人;

(四)因合法建造等事实行为取得建筑物专有部分所有权的人;

(五)因房屋征收补偿、与建设单位之间的商品房买卖等法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人;

(六)其他根据法律规定对建筑物专有部分享有共有权的人。

第六条[业主的权利]  业主在物业管理活动中享有下列权利:

(一)对物业管理区域内共有部分实施共同管理;

(二)对共同管理的有关事项提出建议;

(三)对需要业主共同决定的事项,行使表决权;

(四)在物业管理活动中,享有选举权和被选举权;

(五)对物业管理活动享有知情权、监督权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务合同的履行;

(八)监督专项维修资金的管理和使用;

(九)法律、法规以及业主大会议事规则、管理规约规定的其他权利。

第七条[业主的义务]  业主在物业管理活动中履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)履行物业服务合同约定;

(五)按照规定和约定交纳专项维修资金、物业服务费用和其他应当由业主共同分摊的费用;

(六)法律、法规和业主大会议事规则、管理规约规定的其他义务。

第三章  首次业主大会会议筹备组

第八条 [业主大会成立条件] 成立业主大会应当具备以下条件:

(一)房屋出售并交付使用的建筑物面积达到物业总建筑物面积百分之六十以上的;

(二)首套房屋出售并交付使用已满两年,且房屋出售并交付使用的建筑物面积达到物业总建筑物面积百分之三十以上的。

街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到建设单位或者十人以上的业主联名提出成立业主大会的书面申请后,要求物业服务企业在3个工作日内提供房屋交付使用等相关资料,核查成立业主大会条件是否满足,并在15个工作日内书面回复申请人。

划定为一个物业管理区域的分期开发建设的住宅小区项目,先期开发部分符合业主大会成立条件的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第九条[指导成立首次业主大会会议筹备组]  符合成立业主大会条件的,街道办事处、乡(镇)人民政府应在收到筹备申请六十日内,指导成立首次业主大会会议筹备组:

(一)在物业管理区域显著位置公告《关于成立业主大会和选举业主委员会的公告》,公告期限不少于7日;

(二)确定筹备组人数;

(三)组织业主推荐、自荐筹备组业主代表;

(四)指定筹备组组长;

(五)在物业管理区域内显著位置公告筹备组成员名单,公告期不少于7日。

公告期内业主对筹备组成员有异议的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到异议之日起5个工作日内予以核查;异议不成立的,应当作出解释;异议成立或者根据本规则规定应当退出的,应当重新推荐成员并公告,公告期不少于5日。

首次业主大会会议筹备组自公告之日起成立。建设单位应当自筹备组成立之日起7日内,按规定向筹备组移交相关资料。

第十条  [筹备组成员] 首次业主大会会议筹备组由社区组织或者居民(村民)委员会、建设单位和业主代表5-9名单数组成;其中,建设单位1名、社区组织或者居民(村民)委员会代表1名,业主代表3-7名。

参加筹备组的业主代表多于筹备组业主代表总数的,应当组织被推荐的业主代表投票产生筹备组业主代表。未进入筹备组的业主代表可以组成筹备志愿组协助筹备工作,筹备阶段有业主代表退出时,可依推选得票数多少依次补入筹备组。

筹备组成员应当符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)本人或者其近亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业任职;

(三)不存在严重不良信用记录;

(四)不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为;

(五)筹备组中的业主代表应当为业主。

筹备组中的业主成员有下列情形的应当退出筹备组:

(一)拖欠物业服务费、物业专项维修资金或者公共水电分摊费用的;

(二)违规装修、损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等不当使用物业的;

(三)拟参加业主委员会委员选举的;

(四)连续两次不参加筹备组会议或者参加会议但不参加表决的。

第十一条 [筹备组组长]筹备组组长履行以下职责:

(一)召集和主持筹备组会议,在筹备组首次会议上确立筹备组的基本议事规范、程序和分工;

(二)对筹备组会议记录予以签字确认;

(三)根据筹备组会议决定签发筹备组公示、公告;

(四)对筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举方案签署确认意见;

(五)筹备组赋予筹备组组长的其他职责。

筹备组组长不履行前款规定职责的,经筹备组三分之二以上成员书面提议,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在接到提议之日起7日内重新指定筹备组组长。

第十二条[组织筹备工作] 筹备组应当自成立之日起90日内完成下列筹备工作,并召开首次业主大会会议:

(一)统计业主专有部分建筑物面积和业主人数,确认并公示业主身份和业主表决权数;

(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

(四)拟定成立业主代表大会的业主代表产生办法、授权事项、表决规则和授权、撤销授权规则;

(五)依法确定首次业主大会会议表决方式、表决事项、表决规则;

(六)制定业主委员会委员候选人及候补委员产生办法,审查候选人资格,确定候选人名单;

(七)制定业主委员会选举办法;

(八)制定首次业主大会会议筹备经费使用和结算方案;

(九)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前,将前款内容在物业管理区域的显著位置公告,征求业主意见。业主应当在首次业主大会会议召开7日前向筹备组提出建议意见,筹备组应当记录并作出答复。

第十三条[业主大会议事规则] 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定:

(一)业主大会名称及相应的物业管理区域;

(二)业主委员会的职责;

(三)业主委员会议事规则;

(四)业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;

(五)业主投票权数的确定方法;

(六)业主代表的产生方式、明确授权事项;

(七)业主大会会议的表决程序;

(八)业主委员会委员的资格、人数、任期和职务终止等;

(九)业主委员会换届程序、业主委员会委员补选办法等;

(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;

(十一)业主大会、业主委员会印章的使用和管理;

(十二)其他法律法规规定的。

第十四条[管理规约]管理规约应当对下列主要事项作出约定:

(一)物业的使用、维护、管理;

(二)专项维修资金的筹集、管理和使用;

(三)物业共用部分的经营与收益分配;

(四)业主共同利益的维护;

(五)业主共同管理权的行使;

(六)业主应尽的义务;

(七)违反管理规约应当承担的责任等。

第十五条 [确定业主及投票权数] 业主表决权数按照下列方法认定:

业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算;建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。单个物业登记有两个以上所有权人的,自行确定一名业主为投票人;未自行确定的,以建设单位或者物业服务企业提供的业主名册中排列在前的业主为投票人。业主总人数按照业主人数统计总和计算。

专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积按专有部分面积统计总和计算。

第十六条 [筹备经费] 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在房屋竣工验收后30日内,按照下列标准将筹备经费存入街道办事处、乡(镇)人民政府指定的银行账户:

(一)建筑物面积不满5万平方米的,为2万元;

(二)建筑物面积5万平方米以上不满10万平方米的,为3万元;

(三)建筑物面积10万平方米以上不满20万平方米的,为5万元;

(四)建筑物面积20万平方米以上的,为8万元。

筹备经费应当专款专用。首次业主大会会议筹备组成立后应当制定筹备经费开支预算方案,并根据该方案向街道办事处、乡(镇)人民政府申请使用筹备经费。业主大会、业主委员会成立备案后,凭税务发票一次性报销,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在接到申请之日起5日内支付筹备经费。首次业主大会会议召开后,筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布,接受全体业主的监督。

筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

第十七条 [筹备组的解散]首次业主大会会议表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》、选举产生业主委员会并经筹备组公示无异议后,筹备组自动解散。

未能在规定期限内召开首次业主大会会议的,可以向街道办事处、乡(镇)人民政府申请不超过60日的延期;延期届满仍未召开首次业主大会会议的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在物业管理区域内显著位置书面公告筹备过程和相关情况,自公布之日起筹备组自动解散。

筹备阶段发生诉讼、复议,影响业主身份及其投票权数确认的,或者对筹备组成员有异议的,诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。

第十八条[筹备组工作原则] 筹备组应当遵循以下工作原则:

(一)筹备会议应当由半数以上筹备组成员参加,会议决定应当经半数以上的业主成员同意;业主成员在进行表决时应当在决议上签字,注明同意、反对或者弃权;

(二)筹备组发布公示、公告等书面决定的,应经筹备组组长签发;

(三)筹备组会议应当形成书面记录,并经参加会议的筹备组成员签字确认;

(四)筹备组成员不能委托代理人参加会议,但成员是法人或其他组织的除外;

(五)筹备组应当做好首次业主大会的会议记录,并将成立业主大会的相关材料在选举产生首届业主委员会之日起7日内,移交给首届业主委员会。

第四章  业主大会

第十九条[业主大会组成]一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域内业主人数不足20人的,经全体业主一致同意,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第二十条 [业主代表大会]  业主大会通过的议事规则规定成立业主代表大会,并明确授权事项的,可以成立业主代表大会。业主代表大会履行业主大会的职责。

业主代表可以在本楼幢、本单元的业主中产生,也可以由业主自行选择,业主代表应当经业主书面授权。

业主代表大会由业主推选的业主代表和未推选业主代表的业主组成。业主代表根据业主的授权事项行使业主权利。业主代表的投票权数按其所代表的业主的投票权数计算。

成立业主代表大会的,应当向街道办事处、乡(镇)人民政府备案。业主撤销对所推选的业主代表授权的,应当书面通知业主委员会。

第二十一条[业主大会职责]下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用专项维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)公共收益的管理与使用;

(八)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第二十二条[业主大会会议形式] 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者其他形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采取其他形式的,应当在业主大会议事规则中规定。

采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主或者业主代表;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。

凡需投票表决的,表决意见应由业主或者业主代表签名。业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人代为参加业主大会会议;业主代表不得委托代理人代为参加。

逾期不参加投票业主的专有部分建筑面积和人数是否计入已表决的多数专有部分建筑面积和人数,由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数专有部分建筑面积和人数应当达到物业管理区域内建筑物总面积的过半数和业主总人数的过半数。

业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第二十三条[召开业主大会会议]业主大会会议分为定期会议和临时会议。

召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主和业主代表。

 住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的社区组织、村(居)民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第二十四条[业主大会会议前的准备工作]   业主大会定期会议召开前,业主委员会应当向业主公告以下内容: 

(一)上一年度物业管理情况报告;  

(二)上一年度业主委员会工作情况报告;  

(三)上一年度业主大会收支情况报告; 

(四)本次业主大会需要表决的事项;

(五)物业管理的其他有关事项。

发生下列情形之一的,业主委员会应当在情况发生之日起30日内组织召开业主大会临时会议:

(一)经物业管理区域内百分之二十以上业主提议;

(二)业主大会议事规则或者管理规约另有规定、约定的。

业主提议召开的,提议人应将议题和提议人签名书面送达业主委员会。临时会议的议题,应当为业主共同决定的事项。

第二十五条[召开业主大会临时会议程序]   业主委员会或者会议其他召集人应按以下程序组织召开业主大会临时会议:

(一)公告会议提案和议案,公告期不少于7日;

(二)收集业主的建议意见;

(三)对业主建议意见不采纳的,应当说明理由,并接受业主质询;

(四)会议召开15日前,送达或者在物业管理区域的显著位置公告会议通知,通知应包括会议召开时间、召开地点、会议议题、表决方式、表决票回收起止日期等内容,公告期不少于7日;

(五)公示会议表决结果。

第二十六条[业主大会决定的移交、公示、备查]   业主大会会议应当由业主委员会或者会议其他召集人作出书面记录并存档,换届时应当并将相关资料移交新一届业主委员会。 

业主大会应当自作出决定之日起3日内将表决结果以书面形式在物业管理区域内显著位公示,公示期不少于7日;并同时书面告知物业项目所在地的社区组织、村(居)民委员会。表决结果应包括参加表决的业主房号、表决权数和表决意见等内容。

业主大会决定自生效之日起一年内,经百分之二十以上提议,在社区组织、村(居)民委员会指导和监督下,可以核查全部签字表决票和选票。业主委员会应当配合。

第五章  业主委员会

第二十七条[业主委员会委员的职责]  业主委员会是业主大会选举产生的自治组织,执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议,定期书面向业主大会报告业主委员会行使职权的情况并在物业管理区域向全体业主公布,接受业主质询;

(三)在业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业后,代表业主大会与该物业服务企业签订物业服务合同;

(四)在业主大会决定共用部位、共用设备设施的经营方式和业主共有收益的使用方式后,代表业主大会监督、管理经营和使用的具体事项;

(五)组织和监督共有设备设施管理、物业专项维修资金的筹集和使用;

(六)督促业主、物业使用人遵守管理规约、交纳物业服务费和其他相关费用,调解因物业使用、维护和管理产生的矛盾纠纷;

(七)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,协调处理物业管理活动中的相关问题;

(八)配合街道办事处、乡(镇)人民政府、社区组织、村(居)民委员会、公安机关等做好物业管理区域的社区建设、社会治安等工作;

(九)妥善保管业主大会会议表决相关资料;

(十)法律、法规或业主大会赋予的其他职责。

第二十八条[业主委员会委员的资格] 业主委员会委员当选条件应当符合《温州市物业管理条例》的规定,宜在物业管理区域常住的业主中选举产生,且应当包含不同用途物业的业主。

业主有下列情形之一的,不得参选业主委员会委员;已经担任的,应当罢免:

(一)不具有完全民事行为能力的;

(二)本人及其近亲属与为本物业管理区域提供服务的物业服务企业有利益关系的;

(三)有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为的;

(四)未按照规定交纳物业服务费、物业专项维修资金或者公共水电分摊等费用且未改正的;

(五)违法出租房屋侵害其他业主合法权益的;

(六)牟取其他利益,妨碍公正履行职务的;

(七)有严重不良信用记录未撤销的;

(八)涉黑、涉恶等受处理未满5年以及加入邪教组织的;

(九)违反业主大会议事规则、管理规约的;

(十)当选换届小组成员的;

(十一)有其他原因不宜担任业主委员会委员的。

社区(村、居)党组织会同公安、住建、行政执法等部门对业主委员会候选人资格进行审查;可以提高中共党员业主的参选比例。

业主委员会选举或换选前,应当公示候选人名单;提倡候选人介绍本人基本情况、竞选优势和管理服务理念。

第二十九条[业主委员会的组成]  业主委员会一般由5至11人的单数组成,中共党员人数不少于委员总数的三分之一(或者:鼓励业主委员成立党支部)。业主委员会每届任期不超过5年,可以连选连任,具体人数、任期以及业主委员会委员能否兼职两个及以上的物业管理区域,由业主大会议事规则规定。

业主委员会应当自产生之日起7日内召开首次会议,在委员中推选业主委员会主任和副主任。业主委员会任期内,需要改选主任、副主任的,应当召开业主委员会会议在委员中重新推选。

提倡业主委员会主任由中共党员担任。

第三十条[业主委员会委员产生方法]业主委员会候选人公示和选票等排序,采用楼、幢、单元号大小顺序方式。

业主委员会选举方式由业主大会议事规则规定;但是,委员候选人之间存在近亲属关系的,应当说明并实行差额选举,且差额人数应当不少于有近亲属关系的业主人数总和。

实行差额选举时,业主委员会委员以得票人数多少依次当选;但是,得票人数相同的以得票面积大的当选。

第三十一条[业主委员会候补委员] 业主大会可以设立业主委员会候补委员,候补办法和候补委员人数由业主大会议事规则规定;但是,候补人数应当少于业主委员会委员总数的百分之五十。

候补委员可以在选举业主委员会时选举产生,应当经物业管理区域建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会委员出缺,由候补委员按照得票多少依次递补。

候补委员可以列席业主委员会会议,但不参与业主委员会表决。

第三十二条[业主组织备案] 业主委员会自业主大会表决通过业主委员会委员选举之日起产生。

业主委员会应当自产生之日起30日内,持下列材料向物业项目所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府备案:

(一)业主委员会备案申请书;

(二)业主委员会委员名单;

(三)业主大会议事规则和管理规约;

(四)由筹备组组长签发的业主大会会议记录,以及业主委员会选举情况的报告;

(五)其他应当提供的材料。

街道办事处、乡(镇)人民政府应当予以审查材料,对于提交材料齐全、符合要求的应在5个工作日内出具书面备案证明,或给出不予备案的书面意见;并在备案后7日内将备案证明抄送物业项目所在地物业管理行政主管部门。

业主委员会凭首次业主大会、业主委员会备案证明刻制业主大会和第一届业主委员会印章,改选或换届后凭业主委员会备案证明刻制新一届业主委员会印章,印章应当刻印业主委员会任期时间。

备案内容发生变更的,任期内的业主委员会应当自变更之日起15日内向原备案机关重新备案。

第三十三条[召开业主委员会会议] 业主委员会应当按照业主大会议事规则规定或者业主大会决定召开业主委员会会议。三分之一以上业主委员会委员提议召开业主委员会会议的,应当在7日内召开。

业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集。业主委员会主任、副主任不召集的,由经三分之一以上业主委员会委员推举产生的召集人主持召开。

业主委员会会议应当有半数以上委员出席。

业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开7日前在物业管理区域内公告,听取业主和非业主使用人的建议和意见。

第三十四条[业主委员会会议决定]  业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会会议作出的决定,应当经半数以上业主委员会委员同意并签字确认;会议决定应当遵守法律法规、业主大会议事规则规定和管理规约约定。

业主委员会应当自会议决定作出之日起3日内书面告知物业项目所在地社区组织、村(居)民委员会,并在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于7日。

业主委员会的决定,自公告之日起对全体业主具有约束力。

第三十五条[业主委员会的公示义务] 业主委员会应当向全体业主公布下列事项:

(一)管理规约、业主大会议事规则;

(二)业主大会和业主委员会的决定;

(三)物业服务合同;

(四)物业专项维修资金的筹集、使用情况;

(五)物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况;

(六)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

(七)其他应当向业主公开的事项。

前款第四项至第六项规定的内容,应当每年至少公布一次,公示期限不得少于15日。

第三十六条[业主委员会委员的津贴] 业主大会、业主委员会工作经费经业主大会审议通过后,由全体业主承担,不得要求物业管理单位支付。业主委员会应按规定公告工作经费的收支情况、有关依据及明细摘要,业主大会可以约定核查接待日,定期接受业主核查。

有条件的物业管理区域,业主大会可以决定给予业主委员会委员一定的津贴,也可以决定聘请业主委员会专职秘书,协助处理业主委员会的日常工作。专职秘书所需经费列入业主委员会工作经费。

第三十七条[业主委员会委员职务的暂停和终止] 业主、业主委员会发现业主委员会委员有下列情形之一的,业主委员会应当暂停其委员职务,经业主委员会三分之一以上委员或者百分之二十以上的业主提议,召开业主大会会议、业主代表大会会议决定,或者根据业主大会议事规则规定终止其委员资格。

(一)不履行业主义务、不遵守管理规约,情节严重且拒不改正的;

(二)一年内三次无故缺席业主委员会会议的;

(三)有本规则第二十八条规定行为之一的;

(四)有其他原因不宜再担任业主委员会委员的。

业主委员会暂停委员职务的,应当听取当事人的陈述、申辩,并记录归档。

第三十八条[业主委员会委员职务的自行终止] 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员职务自行终止:

(一)不再是本物业管理区域业主的;

(二)以书面形式向业主委员会提出辞呈,或者在本物业管理区域的显著位置公告辞呈的;

(三)因疾病或死亡等其他原因丧失工作能力的;

(四)因违法犯罪等原因不能履行委员职责的。

第三十九条[业主委员会委员职务暂停、终止的公告、备案] 业主委员会委员职务暂停或者终止的,业主委员会应当在本物业管理区域的显著位置公告,公告时间不少于7日,并按照规定向街道办事处、乡(镇)人民政府重新备案。

第四十条[业主委员会委员的补足] 业主委员会委员职务终止后,剩余人数超过业主大会议事规则规定人数二分之一的,应当及时补足业主委员会委员。

设立业主委员会候补委员的,应当自业主委员会委员职务终止之日起7日内,由候补委员按候补顺序依次递补;业主委员会应当在补足之日起7日内,将递补情况通告全体业主。

未设立业主委员会候补委员的,业主委员会委员职务暂停后应当在终止委员职务的业主大会上予以补足;业主委员会委员职务自行终止后,应当在职务终止之日起30日内,组织召开业主大会会议予以补足。

第四十一条[业主委员会的增补程序] 同时符合下列条件的,应当增补业主委员会委员:

(一)物业管理区域内新增业主人数超过该业主大会成立时业主总人数二分之一的;

(二)业主大会议事规则未明确业主委员会委员增补办法的;

(三)百分之二十以上的新增业主联名要求增补的。

发生前款规定条件的,业主委员会应当在新增业主联名要求之日起60日内,组织召开临时业主大会增补业主委员会委员。业主委员会逾期不组织召开的,物业项目所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令业主委员会限期组织召开;仍不组织的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当指导组织召开。

第四十二条[业主委员会换届选举] 有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会会议进行换届选举。

(一)业主委员会任期届满两个月前;

(二)业主委员会委员人数不足总数二分之一的,自不足之日起两个月内。

业主委员会逾期未组织的,经百分之二十以上的业主申请,街道办事处、乡(镇)人民政府应当指导、协助成立换届小组,由换届小组组织召开业主大会会议,参照首次业主大会选举业主委员会的程序,选举产生新一届业主委员会。

换届小组产生至新一届业主委员会选举产生期间,业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项组织召开业主大会会议。

第四十三条[违反禁止性规定时重新选举业主委员会]业主委员会等业主组织及其成员有《温州市物业管理条例》第二十二规定的禁止行为,且逾期不改正的,经百分之二十以上的业主申请,街道办事处、乡(镇)人民政府应当指导召开业主大会临时会议,选举新的业主委员会。

第四十四条[财物交接] 业主委员会委员职务暂停或者终止的,应当自公告之日起3日内将其保管的属于业主共有的财物移交业主委员会;业主委员会应当自新一届业主委员会产生之日起3日内,将其保管的财务凭证、档案资料、印章以及其他属于业主共有的财物等移交新一届业主委员会。

新一届业主委员会未能及时产生的,原业主委员会应当将前款规定的财物等封存保管,换届小组要求移交街道办事处、乡(镇)人民政府保管的,业主委员会应当在10日内移交。

不按时移交的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令其限期移交;拒不移交的,业主委员会或者换届小组可以请求物业所在地公安机关协助移交。

街道办事处、乡(镇)人民政府在新一届业主委员会完成备案后3日内,将其保管的财物移交新一届业主委员会。业主、换届小组依法需要使用上述物品的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当及时提供。

第四十五条[审计]需要对业主委员会财务活动、物业专项维修资金、共用部位和共用设施设备经营收益等收支情况进行审计或者对离任的业主委员会成员进行经济责任审计的,由社区(居民)党组织牵头组织进行。

需要审计的应当由新一届业主委员会出具审计委托书,审计经费从业主共有收益中支出。但是,业主个人主张审计的,由业主个人书面委托,审计费由业主个人承担。不得以换届小组的名义委托审计。

第六章  指导和监督

第四十六条[社区、村居代管]因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业项目所在地的社区、居(村)民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。

第四十七条[物业管理联席会议]  街道办事处、乡(镇)人民政府可以召集县(市、区)物业管理行政主管部门、相关职能部门、公安派出所、社区、居(村)民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加的物业管理联席会议,共同协调解决物业管理中遇到的问题。

第四十八条[配合社区工作]  业主、业主委员会应当积极配合社区组织、居(村)民委员会依法履行自治管理职责,支持社区、居(村)民委员会共同做好物业管理区域的社区建设等相关工作。物业管理区域内召开业主大会、业主委员会会议,应当告知社区、居(村)民委员会,并听取其意见。

第四十九条[依法依规自治管理]  业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第五十条[违规违约责任] 业主委员会委员擅自以业主委员会的名义开展活动,给业主或他人造成损失的,由本人承担赔偿责任。

业主委员会违反法规或超越职权作出的决定,给业主或他人造成损失的,由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。

业主委员会经业主大会授权或同意作出的决定,造成业主或他人经济损失的,由全体业主共同承担赔偿责任。

业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

第七章 附则

第五十一条[业主监督小组] 业主大会可以设立业主监督小组,经业主大会议事规则规定并明确其权利和义务;业主监督小组的任职资格、产生程序、工作制度等可以参照业主委员会委员的相关规定。

第五十二条[施行时间]  本规则自   年   月  日起施行。

附件2

关于《温州市业主大会和业主委员会指导规则(草案)》的说明

  

根据《温州市物业管理条例》规定,我委组织制定《业主大会和业主委员会指导规则(草案)》(以下简称《规则(草案)》)。在《规则(草案)》的起草过程中,我们贯彻开门立法、公众参与的指导思想,在经过前期论证、资料搜集、意见征集、草稿编写、座谈讨论等步骤和程序,并广泛征求业主、行业协会、各县(市、区)物业管理行政主管部门、市级相关职能部门、各县(市、区)人民政府等意见,在充分听取有关方面意见的基础上,经过多次修改完善,形成了《规则(草案)》。现将有关问题说明如下:

一、制定《规则》的必要性

2003年,国务院颁布实施《物业管理条例》,十几年来,国家、省、市物业相关法律法规不断制定出台并修改完善,对规范物业管理服务行为、保障业主和各方利益发挥了重要作用。但是随着社会的进步变革,新问题、新矛盾层出不穷,国家、省、市《条例》仍然存在一些欠缺、模糊和滞后。其中,对业主委员会成员的选举、任用、处罚和罢免等规定较为笼统,对业主委员会成员的职责、权力、义务等规定相对模糊,对业主委员会与街道、社区居委会的关系也不是十分明确具体。在实践中出现了一些不容忽视和亟待解决的问题,具体体现在:

一是对业主委员会成立审核把关不严。不少业主大会和业主委员会筹备起初程序就不规范,业主委员会候选人选择不严谨,缺乏审核把关,还有随意通过网络投票产生业主委员会成员,投票权数计算也不严谨。许多业主委员会在无政府部门监管的情况下选举产生,出现了一些业主委员会成员道德素质较低、业务能力较弱、依法履职能力不足的问题。

二是业主委员会日常运作不规范。根据《物业管理条例》规定,业主委员会只是业主大会的执行机构。但现实中业主委员会往往擅自行使业主大会权力,几个人“绑架”全体业主的意志,有的业主委员会成员对相关法律法规不熟悉,随心所欲,不按章办事;有的为一已私欲,动辄解聘旧物业、选聘新物业,扰乱了正常的物业管理服务市场秩序;有的无视社区党组织和居委会的指导和监督,自行其事;个别业主委员会成员甚至将公共收益款纳入私人腰包。

三是缺乏切实有效的指导和监督。相关法律法规的欠缺,职能部门职责分工模糊、指导内容依据不足,导致对业主委员会的指导监管不到位,街道、社区以及物业主管部门对业主委员会监督定义笼统,没有明确具体的行政处罚权利,缺乏有效监管手段。而本身业主对业主委员会缺乏实施日常决策和监督权力的操作平台,无法形成有效的制约。

这些问题的存在,使得物业管理区域内的业主纠纷和矛盾不断产生,甚至演化成群体上访事件。因此,为了维护业主和物业服务企业的合法权益,有必要根据《中华人民共和国物权法》,结合我市实际,对《温州市物业管理条例》相关内容做进一步的细化,特制定本指导规则。 

二、制定依据和主要内容

制定《规则(草案)》的主要依据是《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》和《温州市物业管理条例》,并吸纳了中央有关文件精神和最高人民法院有关司法解释,参照了《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号)等部门规章和文件,参考杭州、南京、合肥、郑州等地的《业主大会和业主委员会指导规则》。

《规则(草案)》共七章52条。第一章是总则(第1-4条);第二章业主(第5-7条);第三章首次业主大会会议筹备组(第8-18条);第四章业主大会(第19-26条);第五章业主委员会(第27-45条);第六章指导和监督(第46-50条);第七章附则(第51-52条)。

三、《规则(草案)》涉及的几个重点问题

(一)关于业主身份认定的问题

根据国务院《物业管理条例》房屋的所有权人为业主。但实际操作中,通过法院判决、征收补偿、商品房买卖、继承遗赠等途径取得房屋所有权并合法占有建筑物专有部分的情况较多见,为此,特地补充相关情况业主身份的认定(第5条)。

(二)关于首次业主大会筹备组的成立问题

首次业主大会筹备组的组长由谁担任,筹备组的人数、职责等问题向来是各街镇和市民关注的焦点问题之一。根据《浙江省物业管理条例》的规定,物业主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当指导业主成立首次业主大会筹备组。如何从源头上把好业主委员会的组建关,指导、监督业主大会、业主委员会依法依规按约开展工作,首次业主大会筹备组的规范操作是关键。为此,《规则(草案)》对筹备组的成立从以下方面作了规范:

1. 规定筹备组由业主代表以及社区(村民)委员会、建设单位等相关单位等派员组成,人数应当为5至9人单数。业主代表由街道办事处、乡(镇)人民政府组织业主推荐产生。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府在筹备组成员中指定(第10条)。

2.筹备组中的业主成员,因其在筹备过程中起草议事规则、业主公约等产生的影响力,故参照业主委员会成员资格明确了筹备组成员的资格。避免“裁判员”又当“运动员”,参照选举法,对参选业者委员会成员要求予以回避(第10条)。

3.明确规定了筹备组组长的基本职责(第11条),规定组织筹备工作的相关原则和程序(第12条、第18条),并明确筹备组的解散相关规定(第17条)。

4.明确规定了筹备经费由建设单位承担,并规定了筹备经费的具体数额(第16条),为筹备组的成立和运行提供经费保障。

(三)关于业主大会、业主委员会的成立

业主大会、业主委员会成立难是物业管理中普遍存在的问题。征求意见过程中,各街镇纷纷对这一问题的成因和解决问题的方法发表自己的意见。在充分考虑大家意见的基础上,《规则(草案)》在以下几个方面做了规定:

1.明确规定了业主委员会应履行的具体职责(第27条)。同时,在明确业主委员会委员当选资格条件应当符合《国务院物业管理条例》的规定之外,还规定了一些不得担任业主委员会委员的具体情形。综合考虑业主委员会成员候选人的政治素养等因素,择优选择,提高业委会候选人准入机制的门槛,并由社区居委会党组织牵头进行政审(第28条)。

2.增加业主委员会职务的暂停、终止和补足规定,明确了业主委员会“不作为”、“乱作为”等问题的退出和补救机制,避免私心过重的业主委员会成员损害小区业主利益(第37至41条)。

3. 规定了业主委员会的公示义务(第35条),并明确对业主大会和业主委员会行为进行监督、检查的主体。业主大会和业主委员会所做决定要先告知社区(居民)居委会(第26条、第48条)。

4.为了进一步完善业主组织,我们借鉴其他城市的先进物业管理经验,规定业主大会可以设立业主监督小组,代表全体业主监督业主委员会的工作,并对监督小组的相关职责和任职资格等作出相关规定(第51条)。

(三)关于业主共同利益的保护

针对市民投诉反映小区公共物业收益被侵占的情况。如何保证小区公共物业收益归业主,大多数意见认为首先应划清公共部位的具体范围。在综合分析相关建议的基础上,《规则(草案)》从以下方面规定了业主共同利益的保障措施:

1. 规定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的及其收益的使用,应当首先征得小区业主大会同意(第21条)。

2.对业主委员会成员财务交接程序作了明确(第44条)。业主委员会应当自新一届业主委员会产生之日起3日内,将其保管的财务凭证、档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物等移交新一届业主委员会。不按时移交的,街镇应当责令其限期移交;拒不移交的,业主委员会可以请求物业所在地公安机关协助移交。

3.规定了业主委员会离任审计。需要对业主委员会财务活动、物业专项维修资金、共用部位和共用设施设备经营收益等收支情况进行审计或者对离任的业主委员会成员进行经济责任审计的,由社区(居民)党组织牵头组织进行(第45条)。明确了审计的委托人,审计经费的支出等内容。

4.加强对物业使用、维护行为的规范。明确业主、物业使用人、业主委员会以及物业服务企业的行为规范及其相关法律责任。并规定对破坏物业设备设施和小区环境等行为,物业服务企业、业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失;业主、物业使用人或者业主委员会有权投诉、举报或者提起诉讼(第49条)。

5. 明确业主委员会委员的违约违规责任(第50条)。

 

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